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El propósito de este manual
es para clarificar las existentes leyes en Colorado referentes a mobile homes,
para explicar estos procedimientos, y para generar opciones o acuerdos colaborativos
por diferencias entre un propietario de unidad y un gerente del parque.
Proveido por el Programa de Mediación de Longmont/Recursos de la Comunidad
y Vecindarios.
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PROPIETARIO/INQUILINO (258 kb)
CUMPLIMIENTO DE LOS CODIGOS (97 kb)
CODIGO INTERNACIONAL PARA MANTENIMIENTO DE PROPIEDADES (48 kb)
ZONAS (42 kb)
GRUPO DE VIGILANCIA DEL DEPARTAMENTOS (27 kb)
GRUPO DE VIGILANCIA DE VECINDARIO (50 kb)
METANFETAMINAS (84 kb)
TEMAS RELEVANTES SOBRE LOS CODIGOS DE INCENDIO (17 kb)
APENDICE (221 kb)
TABLA DE CONTENIDO
I. INTRODUCCIÓN
II. COMIENZO DE UN ACUERDO DE RENTA
A. Contrato de Arrendamiento por Escrito
B. Términos, Condiciones, Reglas y Reglamentos
C. Enmiendas - Cambio de las Reglas
D. Incremento de Renta
E. Mantenimiento y Reparaciones
F. Mejoras y Reformas
G. Ventas en el Mismo Sitio de Mobile Homes
H. Depósitos de Seguridad
III. TERMINACIÓN DE UN ACUERDO DE RENTA
A. Terminación Hecha por el Propietario de la Unidad
B. Terminación Hecha por el Parque1. Aviso para Abandonar
2. Desahucio (Eviction)a. Violación de una Regla o Reglamento del Parque
b. No Pago de la Renta
c. Otras Causas para Terminación3. Información General Acerca del Desahucio
4. Para Evitar Procedimientos del Tribunal
IV. OTROS ASPECTOS DE LA VIDA EN UN PARQUE DE MOBILE HOMES
A. Servicios Públicos
B. Reuniones de Propietarios de Mobile Homes
C. Preferencias de Distribuidores de Mobile Homes
D. Venta del Parque
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I. INTRODUCIÓN
En este estado, La Ley de Colorado de Parques de Mobile Home ("La Ley")
guía la ley de parques de mobile home. La ley fue dIseñada para
dirigirse a asuntos únicos de los residentes de parques de mobile homes,
y algunas veces difiere de las leyes convencionales que afectan los acuerdos
de renta entre propietario e inquilino. Este manual se referirá a la
ley a si como está impreso y los Códigos de Ley Revisados de
Colorado (C.R.S.).
Este manual no está hecho con el intento de substituir o buscar consejo
legal de un abogado u otro profesional calificado. Toda la información
contenida en este manual está sujeta a cambio en cualquier momento
ya sea por medio de la legislación o por decisiones de los tribunales.
Las leyes son diferentes dependiendo si el mobile home es ocupado por el dueño
o es una unidad para renta. Este manual se dirige especialmente a parques
de mobile home donde las unidades están ocupadas por los dueños.
El manual de propietario e inquilino se podrá aplicar a las unidades
ocupadas por personas que no son propietarios. Para un manual de Propietario
e Inquilino, favor de llamar a Recursos de la Comunidad y Vecindarios, Ciudad
de Longmont, al 651-8444.
AVISO: Algunos reglamentos de parques de mobile home prohiben la renta de
estos a personas que no son propietarios; cada propietario se debe dirigir
a su contrato de arrendamiento para revisar polizas individuales en el parque.
Nosotros recomendamos que todas las personas hagan un expediente de cartas,
avisos, y enmiendas a las reglas así como también registrar
toda comunicación hecha entre la gerencia y los propietarios. Esta
documentación puede ser de gran uso especialmente en el transcurso
de una tenencia duradera y cuando los problemas surgen.
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II. COMIENZO DE UN ACUERDO DE RENTA
A. Contrato de Arrendamiento por Escrito
Debe de haber un contrato de arrendamiento por escrito para probar la relación
entre el propietario e inquilino, y este debe especificar los términos,
condiciones, reglas y reglamentos que controlan la tenencia. Antes de firmar
el acuerdo de renta, ambas partes deben entender el significado de cada provisión
para evitar malos entendidos en el futuro. Todas las partes deben firmar el
acuerdo, y quedarse con una copia para poder usarlo durante la tenencia. Acuerdos
de renta son documentos legalmente obligatorios. [Firmar el acuerdo de renta
significa que usted está del acuerdo en todos los términos de
este.]
Este manual proveer a información acerca de acuerdos de renta para
que usted los considere antes de que usted firme. Si ambas partes negocian
o acuerdan aumentar o cambiar los términos, obténgalos por escrito.
AVISO: Las reglas y reglamentos firmados para el empiezo del acuerdo de renta
tendrán control, pero también serán sujetas a enmiendas.
Ver "Cambio de Reglas" y "Excepciones Previas" secciones,
que siguen.
Revelaciones Minimas Requeridas: Reglas y reglamentos del parque deben ser
adecuadamente reveladas por escrito en un acuerdo de renta para cualquier
posible propietario. Esas revelaciones deben ser hechas antes de la renta
u ocupación del espacio o lote por un mobile home.
Las revelación debe incluir:
1) término de la tenencia (término fijo o mes-por-mes)
2) cantidad de la renta
3) el día que el pago de la renta se vence
4) el día cuando el pago de la renta se considera como tarde
5) reglas y reglamentos del parque en efecto en ese momento
6) nombre y dirección donde las decisiones del gerente donde se puedan apelar
7) todos los cargos adicionales para el propietario otros que no sean renta
Recuerden, los términos y condiciones de un acuerdo de renta controlarán
la tenencia. Estos términos están sujetos a la ley de Colorado.
Si alguno de estes términos viola la ley de Colorado, este no será
obligatorio, pero esto no invalidará todo el acuerdo de renta.
B. Términos, Condiciones, Reglas y Reglamentos
La ley de Colorado dice que los gerentes de los parques y propietarios necesitan
revisar las siguientes consideraciones cuando hay que establecer las reglas
y reglamentos para el parque:
1) promover la conveniencia, seguridad, o bienestar de los propietarios,
2) proteger y preservar el lugar de abuso, o
3) hacer una distribución justa de los servicios y del lugar para los propietarios en general.
Además, las reglas y reglamentos deben ser razonables, deben ser por
escrito, y descubiertos antes de empezar un acuerdo de renta. Éstos
no deben ser vengativos o discriminatorios en naturaleza y deben ser claramente
específicos de tal manera que los propietarios estén informados
de lo que ellos deben o no deben hacer para cumplir con el acuerdo.
C. Enmiendas - Cambio de las Reglas
Parques pueden enmendar las reglas y reglamentos existentes, o adoptar nuevas
reglas. 60 días de aviso es requerido antes de que las nuevas reglas
sean efectivas. Las nuevas reglas pueden entrar en efecto aunque los propietarios
no hayan estado de acuerdo con estas, si el aviso fue dado a tiempo, y las
reglas son razonables.
Durante el lapso de 60 días: Antes de que las nuevas reglas entren
en efecto, propietarios y asociaciones de propietarios tal vez deseen ponerse
en contacto con la gerencia, sugerir emmiendas, firmar protestas por escrito
por el cambio, desafiar o poner en duda la legalidad de la regla o de otra
manera participar en el proceso y en resultado de este.
D. Incremento de Renta
Los precios de la renta están sujetos a cambios durante la tenencia.
Antes de cualquier incremento de renta entre en efecto, la gerencia debe dar:
- 60 días de aviso por escrito
- manifestar la cantidad del incremento de renta
- el día en que entra en efecto
Si el nombre, dirección, número del teléfono del gerente
(o el jefe ejecutivo de la oficina) no fue incluido en el acuerdo de renta,
este debe ser incluido en este aviso.
La ley del estado de Colorado prohibe cualquier tipo de control de renta.
Las autoridades de habitación y otras agencias públicas que
sean dueñ os de parques son excepciones.
E. Mantenimiento y Reparaciones
Las obligaciones respectivas de propietarios y la gerencia estarán
localizadas en el acuerdo de renta. Generalmente, propietarios serán
responsables por cuidar su hogar y el sitio donde está su hogar a los
niveles impuestos por las reglas y reglamentos del parque. Proyectos de jardinería
mayor están reservados por la gerencia. Si usted no está seguro
de cuales son sus responsabilidades, lea su acuerdo de renta o pregunte a
su gerente.
No cumplir puede dar como resultado lo siguiente: (1) la gerencia realiza
la tarea y manda el cobro al inquilino por un costo razonable, o (2) aviso
para terminar con el contrato.
Por ley, la gerencia será responsable por y pagará el costo
de mantenimiento y reparación de lo siguiente, al menos que otra cosa
sea especificado en el acuerdo de renta:
1) drenaje y lineas de servicios públicos que sean propiedad y proveidos por el propietario del parque
2) edificios o estructuras que sean y proveen servicio para el uso de los residentes
3) Local del parque. El "local" está definido como el lugar o facilidad existente y accesorios, incluyendo muebles y servicios públicos, suelo, areas, lugares existentes que sean para el uso o hayan sido . prometido para el uso de propietarios en general.
El acuerdo de la renta puede cambiar estas obligaciones hacía los residentes.
Residentes también son responsables por el costo de reparar cualquier
dañ o que ellos o sus huespedes causen a la propiedad del parque o
cualquier otra propiedad localizada en el parque.
F. Mejoras y Reformas
Reglas y reglamentos tal vez cambien, requeriendo mejoras y reformas adicionales
para las casas adentro del parque. El no cumplimiento con las nuevas reglas
y reglamentos tal vez pueda tener inmunidad anterior, si así lo tiene
no puede dar como resultado el desahucio. Es hecho para tarde ahorrar a los
propietarios lo caro y duro de cumplir con las nuevas reglas que ellos no
estaban de acuerdo cuando entraron en el acuerdo de renta.
De cualquier manera, cumplir con las presentes reglas tal vez sea requerido
como condición para vender una casa para que pueda estar en el mismo
sitio dentro del parque. Parques eventualmente esperarán que todas
las casas en el parque cumplan con las presentes reglas y reglamentos. De
este modo, cuando un propietario busca aprobación para vender su casa
en el mismo sitio del parque, cualquiera de los dos, el propietario o el comprador,
serán responsables de proveer las reformas or mejoras a la casa para
reunir las presentes reglas y reglamentos del parque.
AVISO: Algunos parques rehusarán el aprobar la venta
de casas en el mismo sitio que no cumplen con las presentes reglas y reglamentos.
Ver "Ventas en el Mismo Sitio de Mobile Homes."
G. Ventas en el Mismo Sitio de Mobile Homes
La mayoría de propietarios, cuando ellos deciden mudarse, desean vender
sus casas en el mismo sitio. Revisen el acuerdo de renta por las restricciones,
criterio, y procedimiento de cada parque. En orden para evitar sorpresas,
pregunten que tipos de criterios están siendo usados, si no hay poliza
impuesta. Las consideraciones más comunes para aprobar una venta en
el mismo sitio incluye:
- cumplir con las presentes reglas y reglamentos
- cumplir con códigos de seguridad (eléctricos, bomberos, etc.)
- edad, construcción y/o mantimiento total de la casa
La mayoría de los parques requerirá la aprobación de
ambos de la casa y del comprador potencial para ventas en el mismo sitio.
Si una casa no es aprobada, el propietario puede seguir mostrandola para venta,
pero esta debe ser removida afuera del parque cuando sea vendida. Parques
no pueden restringir sin razón la reventa de una casa en el parque,
pero usualmente tienen algunas restricciones de donde se pueden poner los
signos de venta, etc. Algunos acuerdos de renta también restringirán
la medida y lugar de los signos "de venta." De cualquier forma,
parques tal vez no puedan prohibir absolutamente a un propietario de poner
un signo "de venta."
Removiendo una casa fuera del parque: Propietarios deben de estar enterados
de la variedad de costos que puedan estar envueltos en vender un mobile home
para ser removido fuera del parque. Si una casa no está en cumplimiento
con las reglas y reglamentos del parque, tal vez pueda negarse su aprobación
para ser vendida en el mismo sitio, y el propietario puede esperar los siguientes
costos asociados con la mudanza: desconectar el alumbrado y servicios públicos,
transportación de la casa, y reconectar los servicios públicos
en el nuevo lugar.
Opciones: Muchos propietarios encuentran que es efectivo el hacer los arreglos
especiales con la gerencia, el nuevo comprador, o ambos. Por ejemplo, un propietario
tal vez proponga el hacer mejorías específicas fuera de las
ganancias de la venta de la casa. El nuevo comprador entonces compra una casa
que es aceptable bajo las reglas y reglamentos del parque, y el propietario
que se va a ir puede utilizar el valor de un venta en el mismo sitio y pueda
imponer el precio de compra.
H. Depósitos de Seguridad
La ley del estado de Colorado impone una cantidad máxima que un parque
puede cobrar como depósito de seguridad. para unidades sencillas, el
máximo es un mes de renta; para unidades dobles, el máximo son
dos meses de renta. Depósitos hechos después del 1° de julio
de 1979, deben ser depositados en una cuenta separada por el dueño
del parque.
Propietarios de unidad deben dejar una dirección para que el cheque
del depósito le sea enviado. En el caso en que el cheque no le llegue
o no sea enviado, propietarios pueden ponerse en contacto con la gerencia
para verificar el estado de su depósito, si cualquier deducción
fue hecha por dañ os al lugar, y ponerse de acuerdo para un procedimiento
específico si el cheque no ha sido enviado. Todos los acuerdos se deben
confirmar por escrito. Si no se puede llegar a ningún acuerdo, cualquiera
de las dos partes puede buscar los servicios de mediación o la ayuda
legal de un abogado.
Regreso del Depósito: La ley del estado de Colorado no señala
ningún artículo para el regreso del depósito del seguridad
para mobile homes. Lea el acuerdo de renta; si este no dice nada, trate de
negociar un tiempo específico por el cual el propietario de la unidad
puede esperar que su depósito sea regresado. Por ejemplo, algunos parques
declaran "el depósito será devuelto dentro de 60 días
después del vencimento o terminación de la tenencia," el
propietario de la unidad recibirá el balance del depósito con
una explicación de cualquier deducción.
Recuerde que el manual del propietario/inquilino no se puede emplear aquí,
pero usted puede estar de acuerdo en usar un sistema similar.
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III. TERMINACIÓN DE UN ACUERDO DE RENTA
Un acuerdo de renta puede terminar en dos formas:
1) por mutuo acuerdo/terminación por el propietario de la unidad or
terminación por el parque
2) por acción de los tribunales/desahucio por no pagar la renta, o
por romper las reglas y reglamentos del parque.
Se requieren avisos diferentes por cada tipo de terminación.
A. Terminación Hecha por el Propietario de la Unidad
Propietarios deben consultar su acuerdo de renta, reglas y reglamentos, y
procedimientos de acuerdo a esas porvisiones. Esas provisiones usualmente
especificarán con cuanto tiempo de aviso por escito se le da al parque.
B. Terminación Hecha por el Parque
Los parques deben proceder de acuerdo con la ley del estado de Colorado. Estes
procedimientos fueron hechos para proteger a los propietarios de unidades
durante su tenencia.
1. Aviso para Abandonar
Parques deben entregar personalmente o poner en la puerta el aviso para abandonar
y terminar cualquier acuerdo de renta. El aviso debe decir el día para
cual el mobile home debe salir del parque. Esto también debe ser por
escrito y decir:
1) el nombre del dueño o el nombre del parque de mobile home
2) la dirección de la propiedad
3) el condado
4) la localización o el número del espacio del mobile home
Hasta después del último día del aviso, el dueño
del parque puede ir al tribunal para empezar el proceso del desahucio. Una
descripción del proceso requerido por el tribunal está incluido
en la sección de "Información General."
Los arriba mencionados son los requerimientos impuestos por el estado del
Colorado. Parques tal vez tengan or hayan adoptado procedimientos de avisos
or advertencias más ámplios; ver el acuerdo de renta, reglas
o reglamentos adjuntos o consulte con su gerencia.
2. Desahucio (Eviction)
La ley del estado de Colorado especificamente prohibe la terminación
por la sola razón de hacer espacio disponible para otra unidad dentro
del parque. El desahucio es un procedimiento del tribunal en el cual el propietario
o dueño está demandando para recobrar la posesión del
espacio en renta por ciertas violaciones del contrato del arrendamiento o
reglas y reglamentos. Antes de ir al tribunal, la gerencia debe dar:
1) aviso para abandonar, en el cual debe establecer las causas para el desahucio
2) el tiempo para remediar la situación (lo que el propietario de la unidad puede hacer para corregir la violación)
Si el aviso para abandonar tiene más de una violación, el propietario
de la unidad necesita remediar todas las violaciones. Remediar una de todas
las violaciones no va a prevenir que el procedimiento del desahucio siga adelante.
Las causas por las cuales el dueño del parque puede terminar la tenecia
son limitadas, y debe ser de acuerdo a la lista de la siguientes secciones.
No cumplir con los términos que están establecidos en las reglas
y reglamentos es una causa independiente para el desahucio. El dueñ
o del parque debe proseguir hasta después de entregar el aviso para
abandonar, y hasta después que el tiempo limite para remediar la situación
ha terminado.
La gerencia debe entregar o poner el aviso. El propietario del hogar entonces
tiene 30 días para evitar el proceso del desahucio con los tribunales
por medio de remediar la violación. 60 días es el tiempo requerido
para unidades dobles. Cuando un propietario de unidad remedia la violación,
es buena idea de tomar alguna forma por escrito del parque, diciendo que la
violación ha sido remediada.
Si el propietario de la unidad no ha remediado la violación después
del periodo del remedio ha pasado, la gerencia tal vez pueda empezar el procedimiento
del desahucio en el tribunal. Cuando el derecho a remediar ha pasado, el dueño
del parque no necesita aceptar ninguna oferta para remediar la situación.
El inquilino recibirá una citación, indicando el día
de la audiencia en el tribunal y tendrá al menos 5 días para
contestar y responder al citatorio.
Si un propietario de unidad recibe un segundo aviso por violar la misma regla
dentro de los 12 meses del primer aviso, no habrá derecho a remediar
la situación.
También, lea su copia de reglas y reglamentos para procedimientos internos
que tal vez sean diferentes a estos requerimientos de aviso mínimo.
Propietarios de unidades tal vez también pueda encontrar útil
el consultar de un abogado a este momento; o a el Programa de Mediación
de la Ciudad de Longmont, 651-8444.
Si las causas del desahucio son reglas que no estuvieron incluidas en el acuerdo
inicial, el propietario de la unidad tal vez pueda tener inmunidad anterior.
Ver la sección de "Pruebas" bajo "Información
General." Esta poliza es llamada "inmunidad anterior" y está
hecha para proteger a los propietarios de las unidades de reglas caras y duras
que ellos no estuvieron de acuerdo cuando entraron a este acuerdo de renta.
También ver "Mejoras o Reformas."
Despues del Fallo Judicial: Si el parque recibe un fallo favorable, el parque
debe notificar el propietario de la unidad del fallo judicial. El propietario
de la unidad tendrá 48 horas para abandonar la propiedad (espacio).
Si el propietario no ha removido su casa del espacio, el parque puede remover
y almacenar el mobile home y cobrar a el propietario de la unidad por los
gastos incurridos.
Compañias de préstamos y otras partes con intereses de seguridad
en el mobile home, si hay alguno, serán notificadas a ese momento,
así ellos podrán hacer valer sus derechos en el interés
de la casa.
b. No Pago de la Renta
No pagar la renta a tiempo es una causa suficiente para el desahucio. El aviso
debe ser dado por escrito, a el propietario de la unidad y a sea para 1) pagar
la renta o 2) quitar el mobile home del lugar dentro de 15 días. El
propietario de la unidad tiene 5 días para remediar la situación.
Después de que 5 diás han pasado, el parque no está obligado
a aceptar el pago atrasado y tal vez pueda proceder a una acción de
desahucio por medio del tribunal. Cuando un propietario de unidad paga la
renta atrasada dentro de los 5 días, estaría bien si el parque
o gerencia firmaran un documento reconociendo el pago. También quédese
con una copia de la forma de pago (money order, cheque, etc.).
Si el propietario de la unidad no ha remediado la situación después
de que los 5 días han pasado, la gerencia puede empezar los procedimientos
de desahucio en el tribunal. En el ese momento el derecho a remediar la situación
ha pasado, y el dueño del parque no necesita aceptar ninguna oferta
para remediar la violación.
El inquilino recibirá un citatorio, indicando el día de su audiencia
en el tribunal y tendrán al menos 5 días para contestar y responder
al citatorio.
Si el propietario de la unidad recibe un segundo aviso por una violación
a la misma regla dentro de los 12 meses de haber recibido de primer aviso,
tal vez no habrá derecho a remediar la situación.
Despues del Fallo Judicial: Si el parque recibe un fallo favorable, el parque
debe notificar el propietario de la unidad del fallo judicial. El propietario
de la unidad tendrá 48 horas para abandonar la propiedad (espacio).
Si el propietario no ha removido su casa del espacio, el parque puede remover
y almacenar el mobile home y cobrar a el propietario de la unidad por los
gastos incurridos.
Compañias de préstamos y otras partes con intereses de seguridad
en el mobile home, si hay alguno, serán notificadas a ese momento,
así ellos podrán hacer valer sus derechos en el interés
de la casa.
c. Otras Causas para Terminación
La ley del estado de Colorado también autoriza a los parques a terminar
el acuerdo de renta por las siguientes razones:
1) Hacer falsas o erroneas intencionalmente en una solicitud de tenencia.
2) Conducta de un residente, arrendatorio, invitado que 1) ponga en peligro otras vidas, 2) intencionalmente o maliciosamente dañe or detruya propiedad adentro del parque o 3) es un delincuente o molestia pública (ver C.R.S.§ 38-12-203(1)(II): aviso para abandonar 10 días mínimo, 15 días para unidades dobles.
3) Conducta que sea una moléstia para otros propietarios de unidades, o interfiere con la gerencia del parque.
4) No cumplir con decretos locales y leyes estatales,
5) Condenación. El dueño del parque debe notificar a los residentes de los términos de la condenación 17 días después de que el dueño del parque recibió el aviso de la agencia del gobierno que tomó la decisión.
6) Cambio de uso de tierra. Cuando hay un cambio de uso de tierra dará como resultado el desahucio de los mobile homes que no estén habitados, el dueño del parque debe enviar por correo un aviso por escrito del intento de desahucio al menos 6 meses antes de que el cambio ocurra.
3. Información General Acerca del Desahucio
Entrega del Aviso: Avisos debe ser entregados al residente o puestos en la
entrada principal del mobile home. Este procedimiento se emplea para avisos
para abandonar, y citatorios de quejas en acciones de los tribunales.
Tiempo para Remediar y los Días que Necesitan: Por ejemplo, si un aviso
es puesto en el Día 1, el residente tiene 30 días para remediar
la situación, el último día en que el residente puede
remediar para evitar el proceso de desahucio es el Día 31. En el Día
32, el parque tal vez empiece la acción del desahucio en el tribunal.
Días del Tribunal: In Boulder, audiencias son los viernes; en Longmont,
audiencias son hechas los lunes. Los documentos del tribunal especificarán
cuando son los horarios de la audiencia.
Presentarse al Tribunal: Una persona debe presentarse al tribunal para poder
defenderse en contra del desahucio. Una parte que no se presente en el tribunal
perdera automaticamente, y la parte opuesta tendrá derecho a un fallo
judicial por el rebeldia en su favor. Fallos judiciales por rebeldia son finales.
Prueba: El dueño debe probar 1) haber cumplido con los requerimientos
del aviso, y 2) a el propietario de la unidad fue entregada la declaración
de las razones de la terminación.
Las defensas de los propietarios de unidades, puede ser entre otras, 1) Las
alegaciones son falsas, o 2) Las razones para la terminación son inválidas.
Despues del Fallo Judicial: Si el parque recibe un fallo favorable, el parque
debe notificar el propietario de la unidad del fallo judicial. El propietario
de la unidad tendrá 48 horas para abandonar la propiedad (espacio).
Si el propietario no ha removido su casa del espacio, el parque puede remover
y almacenar el mobile home y cobrar a el propietario de la unidad por los
gastos incurridos. Compañias de préstamos y otras partes con
intereses de seguridad en el mobile home, si hay alguno, serán notificadas
a ese momento, así ellos podrán hacer valer sus derechos en
el interés de la casa.
4. Para Evitar Procedimientos del Tribunal
Aunque los tribunales están disponsibles para decidir y proteger los
derechos de la gente, las parques pueden también hacer su propias decisiones.
Las partes no solo ahorran tiempo y dinero pero mantienen control de sus acuerdos.
Cuando los desacuerdos surgen, todo esfuerzo debe ser hecho para clarificar
las reglas, reglamentos o comunicaciones anteriores, y para negociar un solución.
Confirme cualquier acuerdo por escrito.
Si una negociación directa no tiene éxito, mediación
es muchas veces la próxima y mejor alternativa. Mediación es
un proceso de negociación asistido en el cual un mediador neutral ayuda
las partes a comunicar y escuchar el punto de vista de cada uno. Desarrollar
una lista de asuntos para ser resueltos, y negociar una solución que
encuentra la necesidades de ambas partes. Acuerdos alcanzados en mediación
son escritos por el mediador y firmadas por ambas partes. Par más información,
pónganse en contacto con el Programa de Mediación de Longmont
al 651-8444.
Utilizar el tiempo establecido para remediar las violaciones prevendrá
de las acciones del tribunal. Propietarios de unidades deben, como una precaución,
hacer que la gerencia firmen una declaración indicando que todas las
violaciones de hecho fueron remediadas. Si usted necesita ayuda para cumplir
con las reglas y reglamentos del parque, trate de negociar con el parque para
ponerse en acuerdo en un tiempo razonable para que los pasos específicos
sean hechos. También, pónganse en contacto con la Ciudad de
Longmont con el Programa Comunitario para Desarrollo de Becas en Vecindades
al 651-8736 para información acerca de como calificar y solicitar las
donanciones para ayudar hacer algunas mejoras. Una vez que el tiempo para
remediar ha finalizado, el parque puede ir al tribunal y no necesita aceptar
ninguna oferta para remediar la violación que ha sido causa para el
desahucio.
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IV. OTROS ASPECTOS DE LA VIDA EN UN PARQUE DE MOBILE HOMES
A. Servicios Públicos
La ley de Colorado no define "renta," y muchos parques incluyen
los cobros de servicios públicos como parte del pago de la renta: revise
el acuerdo de renta, reglas y reglamentos, y cualquier enmienda. En parques
donde este acuerdo se utiliza de retener o no pagar los servicios públicos
dentro el pago total de la renta puede ser visto o tratado como un "no
pago de renta." Ver sección de "Terminación del Acuerdo
de Renta."
Si los servicios públicos no están incluidos como parte de la
renta, un proceso legal diferente al desahucio debe ser usado para recaudar
los servicios públicos y otros cargos adicionales que no están
previstos por el acuerdo de renta. Los procedimientos del desahucio son para
recobrar la posesión del espacio, en lugar para la recaudación
de estos cobros.
Medidor Principal (u otro instrumento para medir: La Ley de Colorado de Servicios
Públicos gobierna los acuerdos de medidores principales. El operador
del medidor principal es nombrado como el "MMO;" el usuario actual
son mencionados como los "usuarios finales."
La Ley de Servicios Públicos de Colorado prohibe MMOs de cobrar a los
usuarios finales cualquier cantidad mayor que el costo actual cobrado para
el MMO por utilizar los servicios públicos. Costos actuales tipicament
incluirán construcción, mantenimiento, financiamiento, administración,
medidores, o cobro de los servicios por la distribución del sistema
que es propiedad del MMO. Si el MMO cobra a los usuarios finales *por el servicio,
el MMO debe también pagar a los actuarios finales cualquier regreso,
rebaja, reducción de precio, o cualquier cambio que este recibe de
los servicios públicos. Usuarios finales deben de recibir aviso de
estes cambios, ya sea por correo de primera clase con certificado de envio
o por avisos en la publicación mensual o la forma de comunicación
más frecuente. Usuarios finales tendrán 90 días para
poder reclamar el ajuste al cambio. Cambios que no fueron reclamados o cobrados
serán contribuidos a la fundación para la asistencia de energía
para personas de bajo ingreso. Para más información, ver C.R.S.
§ 40-1-103.5.
Bajo el Acta de Parques de Mobile Homes, dueños del parque pueden contratar
los servicios públicos para los propietarios de unidades. En este de
arreglo, la gerencia deben enviar todo el dinero recibido de cada uno de los
residentes a la compañia que provee los servicios como pago de la parte
proporcional que el residente le toca. De esta forma, se asegura que los usuarios
tendrán servicios públicos disponibles, a pesar de se que hagan
los pagos tarde o el no pago de los mismos por el MMO.
B. Reuniones de Propietarios de Mobile Homes
La gerencia no puede prohibir las reuniones de propietarios de unidades relacionadas
con la forma de vida y asuntos en los mobile homes. Reuniones deben ser permitadas
en el lugar de la comunidad or salón de recreación (clubhouse),
etc., si uno existe, y si este es reservado de acuerdo a las reglas del parque
en horas razonables.
C. Preferencias de Distribuidores de Mobile Homes
La ley de Colorado prohibe a la gerencia de poner condiciones para que las
compras de mobile homes sean de algún vendedor en particular o grupo
de vendedores. Esta también prohibe dar preferencia para rentar espacios
a propietarios de unidades que han comprado un mobile home de algún
vendedor en particular. De igual manera, vendedores de mobile homes no pueden
poner condiciones a su ventas para la colocación de la unidad en determinado
parque o grupo de parques de mobile homes. Esta prohibición no es válida
para lugares en nuevo desarrollo.
Parques deben tratar a todas las personas de igual manera para rentar los
esapcios disponibles. Es ilegal para un vendedor de mobile homes de ofrecer
o pagar en efectivo o cualquier cosa de valor al dueñ o del parque
o representante, por el propósito de reservar un espacio o cualquier
otra forma para que acepte uno o más mobile homes dentro del parque.
D. Venta del Parque
Los acuerdos de renta permanecen en efecto completo a pesar de que haya cambios
en los posesión del parque. Un nuevo comprador de un parque de mobile
homes toma posesión de la tierra sujetos a los acuerdos de renta existente.
Propietarios de unidades tendrán la posesión del espacio por
el tiempo especificado en el acuerdo de renta o en un acuerdo de renta de
mes-por-mes, las mismas reglas que eran válidas para el dueño
anterior serán válidas para el nuevo dueño. Un dueño
de parque debe notificar a los propietarios de unidades de su inteno para
vender, al menos 10 días antes del cierre del contrato. El aviso debe
ser:
1) Por escrito.
2) Enviado por correo a cada propietario de unidad en la dirección puesta en el acuerdo de renta.
De cualquier forma, este aviso no es necesario si el traspaso toma lugar entre
familiares o entre socios en una asociación registrada.
Eventualmente el parque pueda ser vendido a un dueño que no desea seguir
operando el parque. Esto es un cambio en el uso de tierra, y solo puede ser
hecho si las características de la tierra cambian y es permitido (ver
No. 6 en "Otras Razones para Terminación" en p.8).
LISTA DE RECURSOS
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Programa de Mediación
Recursos de la Comunidad y Vecindarios
de la Ciudad de Longmont, 303-651-8444